2026年以来，纽约曼哈顿房地产市场的分化态势持续加剧，呈现“冰火两重天”的鲜明格局。普通公寓市场持续承压，价格回落、交易冷清，而豪华公寓市场却逆势突围，成交活跃、热度不减，成为曼哈顿房地产市场的“避风港”，折射出全球资本对核心优质资产的青睐。
纽约明星地产经纪公司Serhant的数据显示，近十年间，曼哈顿普通公寓市场持续走弱，价格从每平方英尺1500美元的高位滑落至约1100美元，降幅超四分之一。市场寒意凸显，过去一年，曼哈顿有三分之一的普通公寓卖家亏本出售房产，超过七成的公寓成交价低于初始报价，不少普通房源需经过多次降价才能达成交易，部分远郊区县的刚需盘因配套不完善、人口导入不足，价格仍有下跌空间。
据业内分析，高按揭利率是压制普通公寓市场的主要因素，叠加美国房地产市场整体进入“分化周期”，中低端房源的需求持续被抑制。纽约州房地产经纪人Amy Wang表示，曼哈顿普通公寓市场近两年整体偏弱，除非房源具备稀缺优势，否则若卖家不愿降价，交易很难达成，多数潜在买家仍处于观望状态，等待利率调整信号。
与普通公寓市场的冷清形成鲜明对比，曼哈顿豪华公寓市场呈现逆势热销的态势，成为市场最大亮点。数据显示，当前曼哈顿豪华公寓平均成交价逼近200万美元，门槛在150万美元以上的豪华公寓交易异常活跃，户型稀缺、采光优越、品质出色的高端房源甚至会引发多方竞价，全现金买家出价高于挂牌价的情况并不少见。
富豪买家的积极入场，成为豪华公寓市场升温的核心动力。据悉，当前曼哈顿豪华公寓的购房主力以华尔街银行家、对冲基金从业者、私募股权高管和科技行业精英为主，这类买家大多选择全款现金交易，绕开高昂的按揭利率，将曼哈顿黄金地段的豪华公寓作为全球资产保值的“避风港”。他们更看重房源所处的核心区位、稀缺的商业与教育资源，以及完善的生活配套，对价格敏感度较低。
投资者的布局进一步印证了对曼哈顿高端房地产市场的信心。最新消息显示，潘石屹夫妇近期通过其家族理财办公室Seven Valleys旗下子公司，以7600万美元全现金收购曼哈顿上东区六幅相邻地块，总建面约9290平方米，拟开发精品豪华公寓。据悉，这些地块以5折价格拿下，首笔交易已于2025年10月完成五地块交割，第六地块预计2026年6月成交，这也是潘石屹夫妇在美国首次以“自有开发商”身份推进全新地产项目。
结合全美房地产市场走势来看，Redfin在年度展望报告中指出，2026年美国房地产市场将迎来“大重置”，整体逐步温和复苏，但分化态势仍将持续。对曼哈顿而言，这种分化格局短期内难以改变，优质豪华公寓凭借稀缺性和保值性，仍将持续吸引全球资本关注；而普通公寓市场则需等待利率回落和政策支持，才能逐步释放积压需求。
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