美国参议院近日以89票赞成、10票反对的压倒性多数通过一项跨党派住房改革法案，旨在缓解全国范围持续多年的住房短缺与房价上涨问题。该法案由民主党参议员 Elizabeth Warren 与共和党参议员 Tim Scott 共同推动，被视为近年来美国国会在住房政策领域最重要的立法之一。
近年来，美国住房市场持续紧张。疫情后房地产需求迅速增长，而新住房建设速度却相对缓慢，导致供需失衡。根据多项行业研究，美国目前住房缺口约在350万至400万套之间。与此同时，抵押贷款利率在2025—2026年期间保持在约 6%左右，使首次购房者进入市场更加困难。
此外，大型投资机构大量购买独栋住宅并用于出租，被认为进一步推高了房价。部分城市的租金相比疫情前上涨明显，许多年轻家庭和中低收入群体难以负担住房成本。
法案主要内容
这项名为 “21世纪住房之路法案”（21st Century ROAD to Housing Act） 的立法计划通过多项措施增加住房供应并改善住房可负担性。其核心政策包括：
1 限制大型机构投资购房
法案规定，大型机构投资者若持有超过350套独栋住宅，将被限制继续大规模收购住宅。此外，新建的单户出租住宅必须在 7年内出售给个人买家，以防止投资公司长期囤房。
2 减少住房建设监管
法案提出简化部分联邦审批程序，例如缩短环境评估和规划审批时间，以减少开发商建设住房所需时间，推动更多住宅项目落地。
3 扩大联邦住房资金
政府将通过补助、贷款和税收激励等方式，为地方政府和开发商提供更多资金，用于建设可负担住房项目。
4 支持模块化和制造型住房
法案鼓励发展工厂预制住房（manufactured housing），这种住房建设成本较低，可在短时间内增加住房供应。
5 改善购房金融支持
法案还将扩大住房贷款项目，并提升部分联邦支持的多户住宅贷款额度，使开发商更容易获得融资。
国会议员表示，该法案的目标包括：
- 增加全国住房供应
- 降低房价和租金上涨压力
- 帮助更多年轻人首次购房
- 减少大型资本对住宅市场的影响
根据国会估算，该法案有望避免约40万人因租金上涨而被迫搬离原居住地，并帮助降低首次购房者的年龄门槛。
尽管该法案在参议院获得广泛支持，但仍存在争议。一些房地产行业组织认为，对机构投资者的限制可能减少租赁住房供应，从而导致租金上涨。
此外，一些保守派议员担心政府干预市场过多，而部分进步派人士则认为该法案力度仍不足，无法彻底解决住房危机。
目前，该法案已在参议院通过，下一步将提交美国众议院审议。如果众议院批准并与参议院版本达成一致，法案将送交总统签署成为法律。
不过，由于众议院内部对部分条款仍存在分歧，立法谈判可能持续数月。
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